Roberto Centeno, Foto: EVA MÁÑEZVALÈNCIA. Atitlan lo ha vuelto a hacer. El grupo inversor de Roberto Centeno y Aritza Rodero cerró hace escasos días una jugosa operación: la venta de tres solares que llevaban años atascados en una filial de Nuevas Actividades Urbanas (NAU) por 33,6 millones de euros, tal y como informó este diario. Las cifras harían de la compraventa un movimiento significativo para cualquier compañía, pero lo es más si cabe para Atitlan, que tomó el control de NAU hace poco más de un año poniendo solo 8,7 millones de euros, según las cifras a las que ha tenido acceso Valencia Plaza.
La cronología del último pelotazo de Atitlan es la siguiente: La firma tomó en diciembre de 2016 el control de NAU -que tiene importantes participaciones inmobiliarias, entre las que se encuentran acciones de los centros comerciales Aqua y Arena Multiespacio- a través de la sociedad Demeter Áurea. Atitlan Beta entró en esta firma poniendo los mencionados 8,7 millones de euros en cash mientras su socio Gesfesa -sociedad de las familias Ferrando y Quesada- lo hizo aportando inicialmente un 24,89% de NAU valorado en 3,4 millones y un 4,01% de la sociedad Navisa, también accionista de Aqua. Posteriormente Gesfesa agregaría otro paquete de NAU hasta elevar al 35,89% su aportación.
Con estas aportaciones, según trasladan a este periódico fuentes conocedoras de la operación, el reparto en Demeter Áurea se fijó en un 50,03% para Gesfesa y el 49,97% restante para Atitlan, si bien ambas partes habrían firmado además un contrato entre socios que dejaba en manos del grupo de Roberto Centeno -yerno de Juan Roig, presidente de Mercadona- el control de la sociedad.
Hecho el reparto, Demeter Áurea efectuó la compra del 48,62% de NAU que estaba en manos de Bankia por un importe que ambas partes prefieren no revelar y que, según las fuentes consultadas por este periódico, se sitúa por debajo de los 8,7 millones de cash con los que Atitlan entró en Demeter Áurea.
En resumen: Demeter Áurea, controlada por Atitlan, pasó a aglutinar el 84,51% de las acciones de NAU tras adquirir el 48,62% que poseía Bankia y recibir el 35,89% que le traspasó Gesfesa. El 15% restante de NAU, que también estaba en manos de Gesfesa, lo adquirió posteriormente Banco Sabadell en la que fue su primera gran operación inmobiliaria tras comprar la CAM.
Hasta aquí las cifras de la toma de NAU por parte de Atitlan. Una vez materializada la operación, la firma de Roberto Centeno y Aritza Rodero se puso manos a la obra para comercializar los activos más atractivos que pendían de la sociedad, en concreto los tres solares residenciales de la filial Mediterranea de Actuaciones Integradas (MAI), participada por NAU, Bankia, Quabit, Pavasal y Grupo Montoro.
Cabe recordar que MAI fue la empresa promotora que, tras llegar a un acuerdo con el Ayuntamiento de València en 2007, logró la subrogación de los tres solares, dos de ellos ubicados en Campanar y un tercero en la zona de la Avenida Alfahuir. El consistorio se libró así, con la entrega de los solares a MAI, de asumir una indemnización de 31 millones de euros a la que le condenó el Tribunal Supremo por imponer en el PGOU de València a 10 colegios religiosos que mantuvieran su edificación consolidada sin posibilidad de edificación adicional, tal y como sí entendió el Tribunal Supremo que les correspondía.
Los 31 millones fueron, en consecuencia, el precio que abonó por los solares MAI, que fue la que pagó a los colegios por cuenta del Ayuntamiento en plena burbuja inmobiliaria. Pero el alto precio abonado en aquellos tiempos de bonanza hizo imposible durante la crisis que los socios rentabilizaran su inversión, y la compañía entró en liquidación en diciembre de 2014. Desde entonces, los activos habían permanecido atascados en la sociedad, hasta que Atitlan, un socio de nueva incorporación, puso sus ojos en los terrenos.
Pero la operación para vender estos solares requería primero que Atitlan, a través de NAU, tomara también el control de MAI. Y así lo hizo. En primer lugar, con la toma de control de NAU a través de Demeter Áurea, paso a controlar de entrada el 33,4% de las participaciones de MAI. Pero la cosa no quedó ahí. Según detallan a este diario fuentes conocedoras de la operación, Bankia, además de vender su 48,62% en NAU a Demeter Aurea, traspasó simultáneamente a NAU una participación del 12,63% en MAI a través de Bankia Habitat, consolidando NAU así un 46,03% en MAI.
Posteriormente la también cotizada Quabit Inmobiliaria vendió a NAU una participación del 4,84%, una operación que fue posible gracias a que el BBVA había despignorado parte de las acciones. Según reza en las cuentas de la firma presidida por Félix Abánades, el traspaso se realizó en dos tramos de 2,42% cada uno, en ambos casos por valor de 500.000 euros, y a estos dos le seguirá un tercero de otro 2,42% que se prevé para el presente 2018. Los movimientos materializados dejaron en manos de NAU el 50,86% de la sociedad. Atitlan ya tenía el control.
Por lo que respecta al resto de los socios que quedaban en MAI, Pavasal votó a favor de vender los solares y Grupo Montoro se abstuvo. El comprador, como informó este diario, fue el fondo estadounidense Harbert Management Corporation que con la operación desembarca en València junto a la promotora Momentum Real Estate Investment Managers.
El precio pagado por Harbert, 33,6 millones de euros, evidencia que NAU, controlada por Atitlan, ya obtuvo un importante margen del 62% sobre el precio que pagó a Quabit unos meses antes y que la compañía comunicó en sus cuentas a la CNMV.
De momento Atitlán ha sacado petróleo en poco más de un año tras tomar el control de NAU. Pero la política de su socio más importante en la firma, el Grupo Montoro, no parece que pase por la desinversión. La firma, preguntada al respecto por Valencia Plaza, hace la siguiente lectura de la operación de MAI: "La sociedad se encontraba en liquidación desde 2014 y por tanto el proceso de venta de los solares estaba activado desde hace años, aunque por la coyuntura económica no se hubiese podido concluir. La recuperación económica, unida a la toma de control por parte de Atitlan de la mercantil MAI, es lo que ha provocado la venta de los solares".
Sin embargo, fuentes de la empresa familiar añaden: "Salvo excepciones como MAI, que estaba en liquidación con carácter previo a la entrada de Atitlán en NAU, no es nuestra voluntad vender ninguno de los activos de las sociedades que compartimos con NAU". "A pesar de la entrada de Atitlan y de que su especialidad sea la toma de control de mercantiles con dificultades, ninguna de las mercantiles que compartimos con NAU presenta dificultad financiera alguna", asevera el Grupo Montoro.
La de NAU no es la única operación muy rentable a corto plazo para Atitlan. Otra operación redonda cerrada recientemente fue su entrada y salida en Hospitales Nisa. Como informó este diario, la enseña de Roberto Centeno y Aritza Rodero anunció en enero de 2016 la compra de más del 5% de Nisa, con clara vocación de aumentar su participación hasta alcanzar un porcentaje suficiente para entrar en la gestión de la compañía. De hecho, siguió comprando y su participación superaba ya el 6%. Según fuentes de los pequeños accionistas del grupo hospitalario, Atitlan empezó pagando las acciones a 7 euros, aunque en las últimas transacciones llegaron a superarse los 10 euros por título.
Pero en la carrera por el control del grupo hospitalario la apuesta más fuerte la hizo la compañía catalana Vithas, fundada por la familia Gallardo -laboratorios Almirall-. La enseña ofreció a los accionistas un precio muy superior al valor teórico de la empresa. Concretamente de 17 euros por acción -con parte del pago aplazado y variable-. En este proceso Vithas se dirigió a Atitlan, que comprendió que no podía competir con los precios que pagaba la enseña catalana.
Accionistas minoritarios trasladaron a este periódico que el valor obtenido por Atitlan fue el mismo que el logrado por la agrupación de accionistas representada por la firma Main, 16 euros por acción, lo que supone una sustanciosa plusvalía para Centeno y Aritza. Concretamente, a tenor del precio que pagaban seis meses atrás -entre 7 y 10 euros- y el percibido al vender, -16- la plusvalía es de más de 5 millones de euros, como reveló Valencia Plaza.
En ambos casos, los de MAI y Nisa, Atitlan ha logrado en muy poco tiempo un jugoso botín con sus operaciones, circunstancia que ha disparado las expectativas ante los movimientos del grupo inversor. La firma lideró la alianza empresarial que, por alrededor de 30 millones de euros -otros grupos ofrecieron bastante más pero fueron rechazados o se retiraron-, se hizo con 100.000 metros cuadrados en el PAI del Grao de València en el marco del concurso de la sociedad Acinelav Inversiones 2006.
Según explicó entonces Atitlán, se trata de una inversión a largo plazo, si bien la entrada en la zona de la enseña augura que este PAI se desatasque con mayor celeridad. El Ayuntamiento de València ya ha manifestado su voluntad de que así sea.
En la misma línea, la compra de Atitlan del 55% del Grupo Obinesa, la antigua Lubasa, también ha disparado los rumores sobre futuros movimientos de la enseña al frente de la compañía. La multitud de compañías sectoriales que penden del grupo, tales como Becsa y Durantia en la construcción, la azulejera Saloni, o las firmas Tetma, RPB, Origen y Cementos Elite, facilitarían al grupo de Centeno y Rodero la desinversión por filiales en caso de que surgiera una oportunidad. De hecho, apenas cuatro meses después de la entrada de Atitlan, Obinesa vendió su división de aparcamientos y concesionarios. En el sector azulejero se da por hecho que acabará vendiendo Cerámica Saloni.
La operación implicó por parte de Atitlan el pago de 58 millones de euros de la deuda financiera que arrastraba el grupo Obinesa y la renegociación de 8 millones tras aceptar la banca acreedora una quita de 346 millones. En el contrato marco de refinanciación con las entidades financieras también se estableció "el otorgamiento de varios préstamos por parte del nuevo inversor (Atitlán) de un importe máximo de hasta 30 y 60 millones de euros, respectivamente". Ello le permitió entrar a gestionar un conglomerado que en 2016 facturó más de 350 millones de euros y dio empleo directo a más de 2.500 personas.
