Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La socimi Merlin Properties, cotizada del Ibez 35, amplía su foco y sitúa a València en su punto de mira para invertir en el mercado de oficinas. "Nuestros mercados estratégicos son Madrid, Barcelona y Lisboa porque son donde se produce el principal consumo de oficinas. Pero en este momento, las dos ciudades de España que más nos llaman la atención son València y Málaga porque en ellas ha crecido mucho el ecosistema emprendedor", asegura su director Fernando Ramírez.
De hecho, la plaza valenciana no es una desconocida para la compañía, dedicada a la adquisición y gestión de activos inmobiliarios, ya que es propietaria del centro comercial El Saler y varias plataformas logísticas en la provincia. Y es que, además del segmento de las oficinas, su cartera también se compone de centros comerciales, naves logísticas y ahora da el salto a los centros de datos, con cuatro proyectos y una inversión de 500 millones de euros.
Ramírez participó hace unos días en València en la jornada XII Coworking Spain Conference 2023 (CWSC), un encuentro sectorial al que acudieron más de 200 asistentes, y en donde relató la experiencia de Loom, la división de espacios 'flex' de Merlin Properties. Adquirida en 2019, actualmente cuenta con 13 espacios entre Barcelona y Madrid, aunque sus planes pasan por seguir aumentando su portfolio ante el tirón de este segmento. Y València está en su radar por el auge de la demanda y la necesidad de aumentar la oferta. Así lo asegura en una entrevista con este diario.
-¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario tras la subida de los tipos de interés y la coyuntura actual?
-La subida de tipos de interés está afectando a la valoración de los activos y las dinámicas del mercado. Si antes para comprar un edificio de oficinas te financiabas al 1,5%, ahora te cuesta el 4,5 o 5% y, evidentemente, o tiras menos de duda o tienes que bajar el precio. Esto es lo que se avecina en el mercado: una baja de precios, por lo que hay que ajustarse a las nuevas circunstancias, pero eso no invalida. No obstante, hasta que el mercado no se da cuenta de que hay una nueva situación, a los propietarios de activos les cuesta más ajustarse, pero eso llegará.
-La compañía invierte en varios segmentos del mercado inmobiliario: oficinas, logística, retail y ahora los centros de datos. ¿Cuál de todos está tirando de la inversión?
-Nuestro futuro ahora mismo pasa por el programa de Data Centers y por continuar con el desarrollo de la logística, donde hemos crecido muchísimo. El driver que tira de este último segmento es el ecommerce y la compra digital. Todo eso ha motivado un crecimiento exponencial del mercado y lo siguiente que viene son los centros de datos por el streaming y la conectividad. Al final, la nube no es más que el ordenador de otro y un sitio físico donde están los datos guardados. Por tanto, se necesita de esos espacios de almacenamiento y el mercado español tiene muy buena pinta para ser un enclave muy importante en ese sentido.
-En el contexto actual, ¿de qué salud goza Merlin Properties?
-El pasado 2022 para Merlin Properties fue un año excelente en todas las categorías de activos. En 2023, la dinámica del primer semestre va a ir en la misma dirección porque el mercado tarda en absorber las nuevas circunstancias. Quizás veamos algo de afección en la ocupación de oficinas a finales del ejercicio, pero no esperamos grandes dramas como los que se pueden leer a diario en los medios de comunicación.
En el caso concreto de Loom, nuestra división de oficinas flexibles, actualmente tenemos 13 espacios y 28.000 m2. El crecimiento más importante se produjo el año pasado con un aumento de la huella del 52% y este año creceremos en torno a los 5.000 m2. Además, el pipeline de proyectos que tenemos es de aproximadamente otros 10.000-11.000 m2 para 2024. Ahora estamos centrados en optimizar precios y la rentabilidad de los espacios porque han evolucionado muy bien, con una ocupación del 84%.
-Ha participado en el Coworking Spain Conference 2023 (CWSC), en donde se ha destacado la fortaleza del segmento 'flex' y su crecimiento anual a nivel de superficie y apertura de nuevos espacios. ¿Es un modelo que ha venido para quedarse o se mantienen como parte de las últimas consecuencias de la pandemia?
-Es una forma diferente de consumir el espacio de trabajo. Frente a la oficina tradicional se ofrece un espacio ya montado, con servicios y personal a tu servicio como en un hotel y, además, es flexible, por lo que de un mes a otro puedes darte de baja. Es muy diferente y hay público para todo. La oficina tradicional evidentemente va a estar siempre, pero ahora la incógnita es si la parte flexible va a representar un 5% o un 15% del stock total. Y eso lo va a ir dictaminando el mercado poco a poco. No obstante, año tras año crecen las oficinas flexibles. Hoy en día, en Madrid tiene un peso del 1,5%, mientras que en Barcelona es del 3%. ¿Llegará al 10%, 7% u 8%? No lo sabemos, pero lo que está claro es que sigue con una dinámica hacia arriba.
-¿Es entonces un activo atractivo y rentable para los inversores?
-Nosotros hemos conseguido ya que sea rentable a nivel de espacios y ahora nos queda hacerlo a nivel de estructura. Loom en sí mismo es una startup dentro de Merlin Properties y lleva su tiempo cumplir con el plan de negocio y hacerlo rentable.
-La compañía está centrada en Madrid y Barcelona, pero ¿baraja dar el salto a otras plazas como València, en donde hay un sólido ecosistema emprendedor y las tecnológicas van aterrizando?
-Nuestros mercados estratégicos son Madrid, Barcelona y Lisboa porque son donde se produce el principal consumo de oficinas. Es verdad que hay algunas ciudades dentro de España que están teniendo una evolución muy positiva y donde se da una circunstancia muy curiosa y es que hay una falta de equilibrio entre la oferta y la demanda de oficinas. Son ciudades donde ha crecido mucho el ecosistema emprendedor como es el caso de València y Málaga. En València, además, Lanzadera está siendo la proa de toda esa iniciativa. Cuando crece mucho la demanda de oficinas, que además se pide que sea sofisticada porque ya no vale un piso reconvertido, el inmobiliario tarde en reaccionar porque no es un producto que no se crea de una día para otro. Y ahí es donde entramos nosotros a jugar: detectamos esa situación y ponemos el producto al servicio de esa demanda. En este momento, las dos ciudades que más nos llaman la atención de España son València y Málaga.
-¿Pero están en una búsqueda activa de oportunidades en la ciudad?
-Estamos viendo oportunidades y entendiendo también las dinámicas del mercado. Estamos con el periscopio abierto. No tenemos nada concreto, ni nada muy avanzado, pero estamos oteando el mercado, conociendo a los agentes y entendiendo qué pide la demanda.
-De hecho, además de todo el ecosistema emprendedor, solo en los últimos meses tecnológicas como Siemens Movility, Lutfhansa Technik, Hitachi o Toshiba han desembarcado en el 'cap i casal' y València es ya la tercera ciudad de España con más espacios de coworking.
-Sí. Las grandes corporaciones empiezan a deslocalizar determinadas unidades de negocio de su sede central, priorizando la calidad de vida para retener y conseguir buena fuerza laboral. Nosotros al final tenemos un diálogo permanente con las corporaciones porque son nuestros clientes y son ellos los que nos dicen que si tenemos algo en Málaga o València que les avisemos porque están pensando en mandar 300 ingenieros, 200 economistas, 100 auditores...
-¿Estaría también la plaza valenciana en su radar en el segmento de los centros de datos?
-Por ahora, hemos anunciado cuatro proyectos: uno en Bilbao, otro en Barcelona, Madrid y Lisboa. Es un programa ambicioso de más de 500 millones de euros de inversión una vez desarrollados los cuatro centros. Vamos a ver qué tal sale esta experiencia y, en función de eso, quizás abramos la mente. Pero, hoy por hoy, estamos centrados en estos.
-A nivel general, ¿la inversión se sigue moviendo o se nota cierta ralentización?
-En el primer trimestre de este año, con datos reportados por las grandes consultoras, ha habido una caída de volumen significativa de transacciones tanto en España como a nivel global. Se está produciendo un desajuste porque pilla la subida de tipos de interés y rápidamente lo actualiza el comprador en su modelo financiero que tiene que ajustar el precio a la baja. No obstante, el mercado vendedor tarda en aclimatarse a esas nuevas circunstancias. Lo que ocurre entonces es que las expectativas del comprador y el vendedor están muy lejanas, con lo cual el volumen de transacción se resiente hasta que esa nueva situación de tipos de interés se estabilice.
-¿Es entonces un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario?
-Por supuesto que sí. La ralentización en el volumen de transacciones es por lo que he comentado, pero una vez las expectativas de la oferta y demanda se crucen... Claro que es un momento estupendo. Sin embargo, para que salgan rentabilidades razonables, el precio tiene que bajar porque el coste de la deuda ha aumentado. En todas las circunstancias de mercado, la rentabilidad depende del precio y no el hecho de que llegue un ciclo más adverso no se puede ganar dinero. No es incompatible ni mucho menos.
-Ahora el inmobiliario está girando hacia nuevas soluciones y productos como el coliving o el senior living. ¿La socimi estudia 'atacar' estos mercados?
-No. El coliving es la parte flexible del residencial y nosotros nos salimos de esa categoría hace años y no tenemos ninguna intención de volver. Y en senior living, tampoco. Ya jugamos en cuatro categorías de activos -oficinas, logística, data center y centros comerciales- y ya es suficiente que esto a un americano le cuesta trabajo entender.
-Hace dos años que se reformó el Centro Comercial El Saler de València. ¿Ha mejorado la situación del espacio? ¿Cómo está funcionando?
-Los números son estupendos. Los centros comerciales son de su pueblo porque juegan y compiten de forma local. Desde Merlin Properties se hizo una gran apuesta por reformarlo y aumentar su superficie bruta arrendable. Además, se ha transformado el espacio que ahora es un balcón privilegiado de la Ciudad de las Artes y las Ciencias, ya que antes estaba de espaldas. Es un proyecto que el mercado ha celebrado porque tras su reforma se ha crecido en ocupación, que ya está en un 95%, y el numero de visitantes anuales también ha crecido exponencialmente. Estamos muy contentos con el rendimiento de El Saler.
