Gómez: "En España hay un problema de acceso a la vivienda y limitar el alquiler no lo resuelve"

VALÈNCIA. Víctor Gómez es desde hace un año gerente del área de promociones de residencial en alquiler en España de Grupo Lar. La compañía con una larga trayectoria en el mercado inmobiliario, emprendió el verano pasado un nuevo rumbo con el foco puesto en el Build to Rent, esto es, construir para alquilar. Un modelo que llega con fuerza a España, tras años consolidado en otras plazas europeas, y que ha despertado el 'apetito' de fondos, family office y promotoras. Ahora son varios los proyectos que hay en marcha bajo este formato ante la falta de oferta, las nuevas formas de vida y el difícil acceso que tienen muchos colectivos para comprar una vivienda. 

Y, en este segmento del alquiler, Grupo Lar tiene ambiciosos planes de crecimiento en los próximos cinco años, con València como plaza estratégica. La firma se ha aliado con la francesa Primonial para la creación de una nueva plataforma de vivienda en alquiler que desarrolle y gestione una cartera de 5.000 viviendas en las principales ciudades de España a través de una inversión de 400 millones de euros. "El Build to Rent ha venido para quedarse. Hay apetito inversor porque es un mercado a explorar en España", subraya.

-El Gobierno prepara una nueva Ley de Vivienda, que incluye el control de precios del alquiler en zonas tensionadas. Por ahora solo han trascendido algunas medidas, pero el Ejecutivo espera aprobarla el próximo 26 de octubre. ¿Cómo puede afectar al negocio inmobiliario? ¿Puede haber un freno en la inversión?

-En Grupo Lar estamos de acuerdo en el diagnóstico. Claramente hay un problema de acceso a la vivienda en muchos puntos de España, pero no estamos de acuerdo en el tratamiento. Creemos que hay otro tipo de medidas que conjugan mejor el derecho a la vivienda digna de los ciudadanos con la protección jurídica de inversores. Este tipo de medidas solo van a servir para ahuyentar a potenciales inversores y puede abrir las puertas a una batalla jurídica de resultado incierto, pero no van a servir para resolver el problema, como ya se ha demostrado con experiencias similares en Berlín o en Barcelona, que han fracasado estrepitosamente.

La experiencia demuestra que solo los tratamientos que se aplican desde el lado de la oferta son efectivos, y no tanto los que se aplican desde el lado de la demanda como es una limitación en los alquileres.

-También ha trascendido que un 30% del suelo de las nuevas promociones se tendrá que destinar a vivienda pública. A falta de conocer la letra pequeñas y los detalles, ¿puede afectar a la obra nueva y a los nuevos proyectos de Build to Rent? 

-Creemos que las Administraciones Públicas cuentan, en muchos casos, con suelo de titularidad pública para poder dar solución al problema de promoción de vivienda de VPO.  Habría sido bueno que todo el sector, administraciones, promotores, inversores y constructores nos hubiéramos sentado juntos para buscar vías y dar solución a este reto, pero no ha sido así. 

Un ejemplo de fórmula de trabajo, y hay muchas otras, sería el Plan Vive de la Comunidad de Madrid o el Plan Metropoli en Barcelona, en los que se pone a disposición de iniciativas privadas suelo público en régimen de concesión para desarrollar y operar viviendas de alquiler asequibles para los colectivos que lo necesitan. Lamentablemente esta situación no va a resolverse con medidas cortoplacistas a cargo de la iniciativa privada. Esto llevará a que inversores busquen otro tipo de inversiones y otros países.

-¿Cómo se encuentra en estos momentos el mercado inmobiliario?

-La recuperación ha ido muy fuerte. En el último semestre del año 2020 la recuperación ha sido espectacular. ¿Qué está ocurriendo en España? El mercado residencial está cambiando no tanto por la pandemia, que la estamos superando, sino por un cambio total en el sector provocado por varias razones. España siempre ha sido un país de compra de vivienda. Las generaciones anteriores siempre hemos pensado que la felicidad consistía en tener una vivienda que nos aportaba cierta seguridad y estabilidad. Pero en los dos o tres últimos años, el acceso a la financiación de la vivienda se ha complicado más. Los bancos cada vez más ponen más filtros para validar las condiciones económicas de los clientes y, por otro lado, para comprar una vivienda necesitas ahorrar el 20% del precio. Es decir, que para una vivienda de 300.000 euros necesitarías una entrada de 60.000 euros más el 10% del IVA... y claro las nuevas generaciones no lo tienen.

Pero, además, ahora hay un cambio de mentalidad y más capacidad de movilidad y ya no se da tanta importancia a la propiedad, sino al uso. En el 2019, ya empezó a notarse un estancamiento en el número de transacciones de venta porque la demanda embalsada que no compró durante la crisis empezaba a dar síntomas de agotamiento y estas nuevas generaciones no están preparadas para acceder a una compra. Por eso, el mercado está virando hacia el alquiler y el Build to Rent.

-¿El interés de los fondos y compañías se va a centrar ahora en el alquiler?

-En España empieza a despertar un gran interés entre fondos institucionales porque estamos a la cola en Europa en cuanto a mercado del alquiler. Además, es un retorno estable y seguro y esto hace que empiece a llegar apetito inversor. Es verdad que los fondos que están llegando son menos agresivos e inmediatos que hace unos años cuando entraban en una promoción en venta y querían recuperar su inversión en un plazo de tres años.

Sin embargo, los que entran ahora y apuestan por el alquiler recuperan la inversión en 10-15 años. En este segmento hablamos de unos yields de media de en torno al 5% anual frente a una promoción en venta que tiene una recuperación más fuerte e inmediata, pero con más riesgo.

-¿Hace falta profesionalizar este segmento? 

-Es un mercado poco desarrollado en España, con caseros no profesionales y con una legislación muy poco proteccionista hacia inquilinos y arrendadores que ha ido mejorando. Todo ello hace que haya unas perspectivas de incorporación de viviendas al mercado y que estos fondos encuentren que España es un mercado por explotar y explorar con posibilidades de crecimiento.

-¿Es el Build to Rent un modelo de carácter transitorio por el difícil acceso a la vivienda?

-Creo que el Build to Rent ha venido para quedarse. En un futuro convivirán, veremos en qué cuota de mercado, tres modelos: la vivienda en venta tradicional, seguramente en mercados de mayor poder adquisitivo; el alquiler; y otro modelo en plena erupción como es el colivig, que creo que también viene para quedarse. Este modelo está más enfocado a gente joven con movilidad, estudiantes, directivos en tránsito de una empresa a otra... Es muy interesante y empieza a dar sus primeros pasos en España y ya hay alguna otra operación en Madrid. Ahora mismo hay muchas promotoras españolas que están apostando por el Build to Rent y en dos o tres años empezaremos a ver el aterrizaje de estas nuevas promociones. Veremos entonces cómo responde el mercado y qué capacidad de absorción tiene. 

-Tras la pandemia, ¿la demanda sigue activa en el mercado? 

-Hay una demanda muy activa y el mercado, también. Espero que no lleguemos a situaciones previas a la pandemia. Creo que no llegaremos a nivel burbuja, pero el mercado está muy vivo, muy dinámico y en plena evolución con estos nuevos modelos de promociones.

-¿La entrada de estas nuevas promociones enfocadas al alquiler estabilizará los precios en este mercadp? 

-Esperamos que sí. Al final esto es un juego de oferta y demanda y si se incrementa la oferta será bueno para todos, con un mercado más profesional y mejores productos y servicios. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana en los últimos 5-7 años la evolución del precio del alquiler ha tenido incrementos del 0,8% anuales. En València, en 2012 el metro cuadrado costaba 6 euros y ha pasado a a 7,2 euros. Es verdad que en los últimos meses hemos notado un incremento fuerte del precio del alquiler y habrá que ver cómo evoluciona el mercado en el año 2023, que será cuando aterricen estas promociones. Pero somos optimistas. La perspectiva es que el alquiler ha ido rezagado con respecto al precio de venta, que ha ido subiendo un 2-3% anual, mientras que el del alquiler ha sido del 0,8-1% en la Comunidad Valenciana.

-Grupo Lar ha entrado con fuerza en el negocio del alquiler. ¿Cuál es su papel en el auge del Build to Rent?

-Grupo Lar estaba centrado en promoción en venta y en julio 2020 se firmó un acuerdo con Primonial con el objetivo de invertir 400 millones de capital en los próximos 5 años para desarrollar 5.000 viviendas. Tenemos un plan estratégico para implantarnos en 19 ciudades españolas y ya estamos en nueve. Actualmente, tenemos una cartera de casi 2.000 viviendas y esperamos a final de año contar con 2.800 viviendas en diferentes estados: algunas en obras, otras en obtención de licencia y otras en  desarrollos de proyecto.

No obstante, la primera gran operación que firmamos en desarrollos para alquiler fue con Aedas Homes en una operación llave en mano para desarrollar 655 viviendas en cinco promociones, tres de ellas en la Comunidad Valenciana. 

-¿Qué ventajas ofrece una compañía como Grupo Lar al alquiler?

-Las grandes ventajas son, en primer lugar, que el edificio y el alquiler se piensa desde el diseño, lo que implica viviendas funcionales, con unas dimensiones ajustadas y el uso de materiales fácilmente mantenibles y eficientes. Además, dotamos a nuestros edificios de servicios para los inquilinos como zonas comunes tradicionales, también vending, gimnasios y coworking. Lo que conseguimos es superar el concepto tradicional de vivienda. Queremos dotar a los edificios de una gestión profesionalizada y, para ello, estamos desarrollando aplicaciones y beneficios. De hecho, hemos creado la marca Vivia, una plataforma con Primonial para gestionar nuestras promociones.

-¿Cuáles son sus planes para la Comunitat Valenciana y, en concreto, para València?

-València es una de las ciudades donde estamos poniendo el foco y planes de inversión. Actualmente, en la capital estamos desarrollando dos promociones que forman parte del acuerdo con Aedas Homes. Estamos en Patraix con 111 viviendas con una obra que empezó a finales de mayo y tenemos prevista la entrega a finales del segundo trimestre o principios del tercer trimestre de 2023. También en Mislata estamos en fase de obtención de licencia para 148 viviendas en dos torres de 13 alturas. Por otro lado, en Alicante ciudad estamos desarrollando 144 viviendas en un edificio de 8 alturas en una zona en la que tenemos 2.700 m2 de urbanización.

Además, en estos últimos años hemos entregado ocho promociones en venta con unas 515 viviendas. La compañía ha virado hacia el Build to Rent y, en este marco ambicioso de desarrollar 5.000 viviendas en cinco años, València es una de las plazas estratégicas. 

-Además, de los proyectos que tienen en marcha, ¿cuántos suelos tienen en la autonomía y en qué fases se encuentran? ¿Tienen previstos nuevos desarrollos en la Comunitat?

-Actualmente, en esta empresa vehículo que hemos creado con Primonial se buscan suelos finalistas para desarrollar de manera inmediata. En cuanto se tiene el suelo se comienza con su promoción. No venimos de una cartera amplia de suelo, sino que vamos buscando oportunidades. Tenemos ahora mismo 2.000 viviendas en promoción en España y seguiremos buscando oportunidades.

-En València hay escasez de suelo finalista, ¿qué zonas centrará su estrategia el grupo?

-El problema del suelo es generalizado en España. Hay poco suelo en gestión y hay una escasez de suelo absoluta. Las oportunidades que surgen son escasas y, por tanto, nuestro radio de acción es València capital y su área metropolitana. También en Madrid y Barcelona, pero siempre y cuando sean zonas bien conectadas. Nuestra política no es patrimonializar suelo y esperar años a desarrollarlos, sino inmediata: comprar suelo y desarrollar.

-Ha hablado del potencial que tiene el coliving. ¿Tienen ya proyectos en marcha? ¿València se encuentra entre sus planes para este tipo de proyectos?

-Es una nueva área de negocio que estamos explorando y en la que queremos estar en los próximos años, pero aun no hay nada tangible en València.

-¿Cuál es la hoja de ruta del grupo para los próximos años y sus previsiones de cierre de este 2021?

-Estamos iniciando nuestras promociones de Build to Rent y el año que viene empezaremos a entregar nuestras primeras viviendas para tener ya en el mercado unas 500-600 y así poco a poco llegar hasta las 5.000 que tenemos previstas. A su vez seguimos interesados en el mercado de venta porque apostamos en definitiva hacia cualquier nicho que ofrezca el mercado. Grupo Lar lleva 50 años en el mercado y la estrategia está basada en la diversificación del riesgo, y en alianzas estratégicas. Ahora tenemos un acuerdo con Primonial y veremos en los próximos años qué nuevas alianzas formamos.